文|王东红

房产的取得时间：通常是指购房合同的签订时间、房款支付的时间、产权证取得时间，前两个时间节点比“产权证取得时间”更有实际意义。房产取得的时间以结婚登记的时间为界限，结婚登记前取得与结婚登记后取得会导致房产性质及分割方式的巨大差异。

重要程度：★★★★★

产权登记人：产权登记在谁名下，意味着法律上谁就是名义上的产权人，结合其他证据后再确定真实的产权人。此种情形又分为三种情况：

第一种情况，产权登记在一方名下，仅此无法判断最终产权归属，需要结合考虑的因素是房产的取得时间，如果仍然无法确定归属及分割方式，就需要考虑出资来源及付款方式等因素。

第二种情况，登记在双方名下，此种情况无论是婚前购买还是婚后购买，产权性质基本上已经确定，这时要考虑的是是否明确了份额，份额明确的直接按份额分割，份额不明确的，如是婚前购买再继续考虑付款方式及出资来源；婚后购买一般就是同等份额。

第三种情况，产权证中还会出现第三人的名字，那时就要先确定出夫妻共同财产在整个产权中所占的比例或范围才能进行离婚的房产分割。

重要程度：★★★★★

出资来源：出资来源是各种各样的，出资可能来源于双方的共同财产、一方的个人财产、双方家长的赠款或借款、亲朋好友的赠款或借款、婚礼的礼金、彩礼、嫁妆等等，无论是哪种来源，都需要举证证明。仅仅出资来源这一个因素并不足以改变产权的性质，但可以改变分割的比例。

重要程度：★★★★

付款方式：购房时常见的付款方式有全款、按揭贷款、分期付款、工龄折算、拆迁利益的折抵等等。全款购买且登记在自己子女名下的方式是最容易辩析和分割的，较难判断的情形通常出现在出资方式多样、付款周期长、跨越婚前、婚后两个阶段，如果再掺杂了家庭成员的利益就更加复杂无比了。

重要程度：★★★★

折价款给付能力：如果房产必然要被分割，则取得房子的一方需要支付给对方相应的折价款。如果是双方共同房产，则法院会考虑谁有支付折价款的能力，谁就会在取得产权的争议中占据主动权。如果双方均没有能力支付折价款，或均有能力支付折价款，则法院就不会再以此项因素为分割的考量标准。

重要程度：★★★★

房屋性质及来源：房屋常见性质为：商品房、经济适用房、军产房、央产房、拆迁房产、小产权房等，除了最后一类“小产权房”仅可以在符合条件时确定使用权，第一类“商品房”可以在离婚时正常分割外，其他性质的房产在离婚分割时需要考虑当时房子的状态及政策限制，甚至还可能割掉扯到其他家庭成员的利益。

重要程度：★★★

子女抚养权归属：婚姻法中有一条硬性规定，财产分割要照顾子女及女方权益。如果男女双方其他主要因素相当，则“子女抚养权”的归属会成为房产分割的考量因素，如果男女双方其他主要因素相差悬殊，则“子女抚养权”的归属也不会超越其他主要因素成为首要因素。

重要程度：★★★

性别差异：与第七条相似，财产的分割要照顾子女及女方，但要注意的是，“照顾子女”排在“照顾女方”的前面，显然，“照顾子女”优先于“照顾女方”。抛开“照顾子女”仅谈“照顾女方”，男女之间的天然的“性别差异”是我们不能忽视的客观差异，这种客观差异上升到法律层面加以保护是很自然的，从合情合理上升到合法是法律公平的体现。

重要程度：★★★

婚姻的过错程度：严格讲，婚姻的过错程度影响的是一方的精神求偿权，但实践中，由于法律是综合因素的考虑，善恶美丑的价值观又是普遍的道德标准，因此，一方的过错很难真的没有影响到法官的内心判断。

重要程度：★★

房屋使用情况：房子之前及当下的使用情况反映的是房子的管理权、控制权及收益权。前几年，房屋的使用情况有时会左右法院的判决结果，原因是“使用权”意味着“执行难度”。近来，至少在北京等司法环境较好的城市，“使用权”这一与“产权”相关性不强的权利慢慢也回归了其应有的法律地位。

重要程度：★

王东红

(家事法律事务部  主任)

该部门由王东红律师组建，团队成员教育背景良好、实务操作熟练，具有办理重大、疑难家事案件的成功经验。

♦ 代理某某离婚案，调解解决了公司股权、巨额房产、子女抚养等争议焦点问题；

♦ 代理某某离婚案二审，通过与当事人的配合反转全案，获得超预期效果；

♦ 代表某某遗产继承纠纷案，通过庭前细致的调查和分析，把握了最有利的时机，快速处理，扭转不利局面，最大化继承了遗产份额；

♦ 代理某某涉外继承案，积极收集证据，发表关键意见，成功扭转不利局面，获得最大化利益。

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